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关于《无锡市房地产估价执业准则》(征求意见稿)等征求意见的通知
编辑日期:2018-3-26   来源:   浏览次数:282

  

各会员单位:

为加强和规范房地产估价活动,促使房地产估价机构公平竞争、保证房地产估价人员执业质量,树立行业典型和标杆,现草拟了《无锡市房地产估价执业准则》(征求意见稿)、《无锡市房地产估价执业准则评分标准》(征求意见稿),请各单位认真讨论提出修改意见,并于3月30日前将修改意见以电子邮件形式反馈给协会。

协会邮箱:wuxifdcpgxiehui@163.com

 

无锡市房地产评估咨询行业协会

2018年3月26日

无锡市房地产估价执业准则

征求意见稿)

 

第一章 总则

第一条  为加强和规范房地产估价活动,促使房地产估价机构公平竞争、保证房地产估价人员执业质量,根据《中华人民共和国资产评估法》、《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价规范》等法律法规及国家标准的有关规定,制定无锡市房地产估价执业准则。

第二条  在无锡市区(含江阴、宜兴)范围内从事房地产估价业务的机构及个人,在执行房地产估价业务时均应执行本准则。

第三条  无锡市房地产估价及咨询行业协会纪律委员会负责定期依据本准则对各估价机构实施具体考评工作,并将考评结果向全体会员单位公布。

 

第二章 办公场所

第四条  房地产估价价构应有固定的办公场所,做到通畅和明亮,建筑面积满足最基本的业务需要,建筑面积不低于***平方米且人均建筑面积不低于***平方米(或使用面积***平方米)。

第五条  办公场所应做到功能分区清晰、合理,至少能保证财务、档案室与业务部分分隔独立设置,保证每个工作人员有独立的办公桌且配备最基本的办公设施,专业技术人员计算机普及率应达到100%,计算机的配置应能满足工作需要。

第六条  办公硬件的配备须满足估价业务最基本的需要,应配备但不仅限于:黑白打印机、彩色打印机、复印机、数字化仪(AO)或扫描仪、报告装订机、测距仪、照相摄影设备等。

 

第三章 估价人员

第七条  估价人员指估价机构聘用的专职从事房地产估价的人员,包括注册房地产估价师及未取得房地产估价师资格但从事房地产估价业务的助理人员。

第八条  估价人员配置应与机构业务相匹配,人员数量能满足估价机构业务要求,注册房地产估价人数满足机构等级管理的最低要求,助理估价人员满足业务配备的要求。(全部估价人员最低配置按业务收入计不高于***万元/人)

第九条  有下列情形者,估价机构不得将其聘用为估价人员使用。

(一)不具有完全民事行为能力的;

(二)刑事处罚尚未执行完毕的;

(三)因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起不满5年的;

(四)因前项规定以外原因受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至不满3年的;

(五)在其他房地产估价机构执业的;

(六)为现职公务员的;

(七)法律、行政法规规定不得从事估价业务的其他情形。

第十条  估价人员的选择、录用、辞退等事项,依各机构人事管理制度执行,但录用报到时至少需要求录用人员提交下列证件:

(一)毕业证书、学位证书原件及复印件。

(二)技术职务任职资格证书原件及复印件。

(三)身份证原件及复印件。

(四)一寸半身免冠照片二张。

(五)其它必要的证件。

第十一条  估价机构需与录用人员签订劳动合同,劳动合同需包含录用单位、录用人员、劳动时间、劳动报酬、加班待遇、培训要求、离职、辞退等规定,且其规定应符合国家及省、市有关要求。

第十二条  估价人员人事档案关系,委托无锡市人才服务中心管理。

第十三条  估价机构录用的除退休外的估价人员必须参加本市的社会保险,按要求为估价人员缴纳社会保险,录用期间不得中止。

第十四条  估价机构需加强对估价人员的管理,确保估价人员满足下列执业要求:

(一)估价人员只能受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位,不得跨单位从事估价业务,从事估价业务必须由聘用单位接受委托并统一收费,不得私事收取任何评估费用。

(二)参加公司及行业组织的业务培训,注册房地产估价师继续教育要求需满足行业管理的规定。

(三)估价人员不得有下列行为:

1、在执业过程中,索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益;

2、在执业过程中实施商业贿赂;

3、签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;

4、在估价报告中隐瞒或者歪曲事实;

5、允许他人以自己的名义从事房地产估价业务;

6、同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业;

7、以个人名义承揽房地产估价业务;

8、超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动;

9、严重损害他人利益、名誉的行为;

10、树立保密意识,不泄露在工作中知悉的公司及客户的秘密;

11、法律、法规禁止的其他行为。

 

第三章 估价质量控制

第十五条  估价机构实施估价业务应操作规范,估价程序设置应使估价报告形式及质量能满足《房地产估价规范》要求。

第十六条  业务受理,房地产估价业务应由估价机构统一受理,并与委托方订立业务委托合同,委托合同应明确委托人、估价机构、估价目的、估价对象、估价要求、估价收费等基本事项。

第十七条  收集与积累估价基础资料

公司应要求每位员工在日常工作中将接触及搜集的房地产信息数据进行整理,及时汇集至公司资料信息数据库,以便在日常估价作业时方便使用。搜集的资料信息按如下内容进行分类整理。

(一)交易案例

交易案例信息应重点摘录如下内容:时点、坐落、用途、面积、楼层、容积率、价格内涵等关键信息,并进行分类:

1、房地产交易案例

2、房地产租赁案例

3、土地一、二级市场交易案例

4、司法拍卖涉及的估价与成交案例

5、房地产统计资料:如土地基准地价、地价指数、房价指数等

(二)房屋征收相关政策

主要内容为国家和地方的法规和政策、技术规范等。

(三)本市工程造价市场信息

主要收集各类典型工程造价资料、装修市场价格、造价指数等。

(四)国家和地方经济发展与金融、税收政策

1、国家各类宏观经济政策与统计数据、金融信息(如银行存贷利率)等。

2、国家与地方房地产政策:土地政策、商品房限购、购房贷款等。

3、房地产税收政策:增值税、土地增值税、契税,各种规费等。

(五)国家与地方与房地产估价行业相关政策及统计数据,各类估价规范与标准、行业指导意见等。

第十八条  现场勘察,现场勘察的内容包括估价对象的区位、实物、权益等状况,并拍摄相应影像资料,制作实地查勘记录,实地查勘记录上应有估价人员及陪同人员签名。

第十九条  估价及报告制作流程,估价流程及估价报告形式应符合《房地产估价规范》的要求,报告提交前应实施下列复核流程,复核过程应可控可查。

(一)项目负责人初审

项目负责人详细复核,需严格按照《房地产估价规范》和《江苏省房地产估价报告评估审标准(试行)》规定的内容与格式进行审核,复核要点包括:

1、估价工作已按具体估价计划执行、估价目的已实现并已记录相应估价过程;

2、所有重大估价问题已适当解决或反映在估价结论中;

3、估价工作底稿要素是否齐全、完整、记录是否清晰

4、形成的估价结论与估价工作结果一致,并支持估价意见。

5、估价报告中针对本项目特点的估价假设与限制条件合理

6、估价对象的权利状况、实物状况及区位状况描述详细且有针对性

7、估价技术路线是否正确,各项参数是否合理:

8、估价结果计算是否准确,金额大小写、前后结论是否正确、一致。

(二)技术负责人员复审

公司技术负责人复核为重点复核,复核要点包括:

1、估价项目风险及重大估价问题是否解决;

2、复核重大调整事项及估价工作底稿

3、复核估价过程是否存在重大遗漏,估价结论是否适当,估价意见表述是否恰当。

(三)公司负责人审核、签发

公司负责人对报告进行程序性审核,着重于对不同项目特点的假设与限制条件、估价技术路线、计算准确性及估价结果进行审核。

(四)复核人员应做好复核记录,复核完结在书面审核流转单或公司办公系统中签署审核意见。对估价工作底稿中存在的问题和疑点应明确指出,并以文字记录于复核底稿中,并通知、督促估价人员及时修改后重新进入审核流程,各级复核人员的复核记录、复核意见属于工作底稿的组成部分,应随工作底稿一并装订并归档。

第二十条  估价报告的提交与归档

(一)内勤在报告签发后及时打印结果报告及必要的附件,打印份数按委托合同要求,并同时打印一份完整报告(结果报告与技术报告)及在办公系统中电子档流转存档;

(二)作业估价师查检书面报告及附件完整性,并签字盖章;

(三)作业估价师将本项目收到的所有资料及存档的报告与附件交于档案管理人员存档。

 

第四章 档案管理

第二十一条  房地产估价档案是指房地产估价机构和注册房地产估价师在估价活动中获得和形成的具有保存价值的各种文字、图表、影像等形式的资料。

估价机构应设置独立档案室用于存放档案,并设专人负责管理日常档案的收集、整理和利用等工作。

第二十二条  档案室要求

(一)档案室应为独立封闭空间,设置安全门锁,档案室大小应能保证容纳近30年的估价档案,同时考虑一定的发展空间。

(二)档案室内应设有专业的档案柜或文件柜。档案柜或文件柜的大小须符合档案盒尺寸,且符合纸质档案的基本承重标准。

(三)档案室应具备正常采光与通风条件。采用自然光照明时应避免太阳光直射,采用人造光照明应选用防爆灯;档案室采用空调通风时,应避免空调出风直接吹向文件资料。

(四)档案室应做好防火、防潮、防蛀措施,但消防栓不应设在档案室内。

第二十三条  归档基本要求:

(一)及时性,估价人员在出具估价报告后的30天内,及时将一切必要的资料整理归档。

(二)真实性,估价项目档案具有依据凭证作用,必须强调归档资料的原始、合法和真实性。

(三)完整性,估价项目档案应涵盖全部估价活动,具有较好的完整性,以确保对整个估价活动过程的可追溯性。

(四)可操作性,估价项目资料应便于整理归档、查阅和保管,并满足保密的要求。

第二十四条  档案管理内容:

估价档案管理工作应当包括估价档案的收集、整理、保存、利用和销毁等。

(一)估价档案的收集:

1、项目负责人在估价项目结束后30天内对估价过程中收集的各种资料进行整理分类并提交档案管理人员保存归档,估价机构的部门负责人应定期对估价项目的归档情况进行督促检查。档案应当采用纸介质保存,有条件的单位可同时采用电子介质保存,将纸质档案电子化。

2、估价人员整理好有关资料、准备归档时,项目负责人、部门经理和档案管理人员,应按立档要求对归档资料种类、数量及其内容质量等方面实行审查,对于符合要求的估价资料及时予以归档;不符合要求的估价资料,应当完善后予以归档。下列估价资料必须收集归档:

(1)估价报告,包括封面、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件;

(2)估价委托书和估价委托合同;

(3)估价所依据的估价委托人提供的资料;

(4)估价对象实地查勘记录;

(5)估价计算底稿;

(6)估价报告内部审核记录;

(7)估价中的重大分歧意见记录;

(8)有重要专业帮助的专业意见。

(二)估价档案整理:

1、基本要求:估价档案应当按照《电子文件归档与管理规范》(GB/T 18894-2002)和《建设电子文件与电子档案管理规范》(CJJ/T 117-2007)的要求整理编档,同一机构档案应当做到样式统一、字迹清楚、影像清晰、页面整洁。

2、分类方法:估价档案应当按照“一个估价项目一档”,按照“年度—估价目的—地区”或者“估价目的—年度—地区”等方法进行分类。按顺序整理立卷,并编制卷内目录、案卷编号,填写案卷封面和案卷脊背,以方便归档管理和查找利用为原则。

3、编制案卷目录:各估价机构可以采用估价报告编号、估价项目名称、估价委托人等作为关键词编制档案索引。

4、建立登记台帐:摘录各估价报告的项目名称、委托人、项目规模、估价时点、估价结果、报告编号等事项建立登记台帐。估价报告的台帐建立,应自接受委托时开始逐项登记。

(三)档案保存

1、估价机构应当配置适当的场所和必要的装具保存估价档案。纸质档案,应设置专门的档案架;电子估价档案应当有专门的存储器,并具有两个以上安全的备份。

2、纸质档案应选用较好的纸张,所有签字不能用圆珠笔,纸质档案应使用统一的装订样式。

3、电子档案应采用质量好的耐久光盘脱机保存。每张光盘均可存放一定数量估价项目的归档资料,光盘集中存放在一个专用的铁皮柜内,所有光盘均有备份,并异地存放。

(四)档案保存期限:估价档案的保存期限不少于15年,属于法定评估业务的,保存期限不少于30年。公司的档案目录登记簿、档案收进登记簿、档案移出登记簿、档案销毁登记簿、档案销毁批件及档案检索卡片列为永久保管。估价业务档案的保管期限,从该项估价业务办结和终止后的下一年起算。

(五)档案利用:

1、本单位人员查阅档案,必须经档案管理人员登记方可进行档案查阅。

2、外单位来人查阅本单位档案,需持单位介绍信并经本单位有关部门领导签字批准,方可查阅,不得抄录或借出。

3、查阅各档案应在阅览室内进行,不划道、涂改、折卷、裁剪、拍照、撕毁等。特殊情况需借出的,需经公司负责人批准,但借出时间不得超过一周,不得转借他人。需继续使用者要办续借手续,确保档案的完整与安全。 

4、珍贵的实物档案、重要的照片、底片、缩微胶片等档案一律不得借出。

(六)档案销毁

1、对没有保存价值的不归档文件和保管期限已满无须继续保存的档案按档案销毁程序,履行批准手续后可进行销毁处理。

2、经过鉴定确需销毁的档案,必须编制档案销毁清册,并登记估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、估价目的、估价对象、估价结果、估价师等数据,档案销毁清册应当永久保存。

3、已销毁的档案,必须在相应的《案卷目录登记簿》上注明“已销毁”,并由经办人签字。

第二十五条  其他

1、两家以上估价机构合作承担同一估价项目的,应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位,负责估价项目的档案管理。

2、估价档案应当有序存放、妥善保管、避免损坏、防止丢失、查找方便。任何单位和个人不得对估价档案的内容进行改动、更换和删除。

3、对于已归档的估价档案,应当定期进行检查。发现档案毁损或者丢失的,应当按照规定采取补救措施,满足归档要求。

4、估价机构应当制定估价档案查阅办法,明确查阅手续等事项,对估价档案中涉及的国家秘密、商业秘密、技术秘密和个人隐私应当予以保密。

5、对于未完成但已终止的估价项目的估价资料,房地产咨询等非估价业务档案应当参照本制度归档管理。

第二十六条  本准则自颁布之日起实施

第二十七条  本准则解释权、修改权归无锡市房地产估价咨询行业协会

无锡市房地产估价执业准则评分标准
(征求意见稿)
序号 评分项目 评分标准 标准分 加分项目 得分
一、办公场所 1、建筑面积:建筑面积最少不低于***平方米且人均建筑面积不低于***平方米(或使用面积***平方米) 建筑面积小于最低标准,扣2分;人均面积小于最低标准,扣1分,二项扣分以多的计,扣分不重复。 3   3
2、办公场所应做到功能分区清晰、合理,至少能保证财务、档案室与业务部分分隔独立设置 不能保证财务室、档案室独立设置的扣1分 2   2
3、保证每个工作人员有独立的办公桌且配备最基本的办公设施,专业技术人员计算机普及率应达到100% 不能保证每个工作人员有独立的办公桌,扣2分;专业技术人员计算机普及率达不到100%扣1分 3   3
4、办公硬件的配备至少应配备:黑白打印机、彩色打印机、复印机、扫描仪、报告装订机、测距仪、照相摄影设备 不能满足最基本办公硬件的扣1分 2   2
小计   10   10
二、估价人员 1、注册房地产估价人数满足机构等级管理的最低要求,助理估价人员满足业务配备的要求。(全部估价人员配置不高于***万元/人业务收入) 注册房地产估价师低于资质管理最低要求,每少一人扣1分,全部估价人要求员配置不符合,每少一人扣0.5分 6 注册房地产估价师人数高于资质管理最低要求(要求社保全部到位),每多1人加0.5分,最高不超过5分 11
2、估价机构需与录用人员签订劳动合同 缺少劳动合同,每少1人扣0.5分 3   3
3、估价人员人事档案关系,委托无锡市人才服务中心管理。 估价人员人事档案关系未委托无锡市人才服务中心管理,每少1人扣0.5分 3   3
4、估价机构录用的除退休外的估价人员必须参加本市的社会保险,按要求为估价人员缴纳社会保险,录用期间不得中止。 估价机构录用的除退休外的估价人员未参按要求缴纳社会保险,每少1人扣1分,录用期间中止的,有1人扣1分 8   8
小计   20 5 25
三、执业质量控制 1、估价机构应制定估价业务操作规范,明确估价作业程序,估价程序设置应使估价报告形式及质量能满足《房地产估价规范》要求。 缺操作规程的不得分,操作规程不能满足质量控制要求,对质量控制各环节缺少明确要求的,每少一处扣1分 4 有独立的办公管理系统的加2分 6
2、房地产估价业务应由估价机构统一受理,并与委托方订立业务委托合同,委托合同应明确委托人、估价机构、估价目的、估价对象、估价要求、估价收费等基本事项。 未订立业务合同的不得分,合同要素不全的,每少1处扣0.5分 3   3
3、公司应要求每位员工在日常工作中将接触及搜集的房地产信息数据进行整理,及时汇集至公司资料信息数据库。搜集的资料信息按进行分类整理。 未收集整理数据资料的不得分 3 利用数据信息库建立评估模型并能实际应用的加3分 6
4、现场勘察内容包括估价对象的区位、实物、权益等状况,并拍摄相应影像资料,制作实地查勘记录并由有估价人员及陪同人员签名。 无现场勘察记录的不得分,勘察未记录估价对象区位、实物、权益等状况的,每少一估价对象处扣1分,缺估价人员或陪同人员签名的,扣0.5分 5   5
5、估价流程及估价报告形式应符合《房地产估价规范》的要求,报告提交前应实施三级复核流程,复核过程应可控可查。 估价报告按《江苏省房地产估价报告评分标准》评分,得分低于60分的,该项不得分,低于70分的,扣4分,低于80分的,扣2分,80分以上扣0分;估价报告签发缺三级复核的,缺少一级扣2分 10 估价报告评估90分以上的加3分 13
6、估价报告的提交形式与归档应符合《无锡市估价执业准则》的要求 估价报告提交形式不符合要求不得分,报告提交后留存纸质档案的不得分 5   5
小计   30   38
四、档案管理 1、估价机构应设置独立档案室用于存放档案,并设专人负责管理日常档案的收集、整理和利用等工作。 未设置独立档案室或档案室小于3平方米不得分,未设专人负责管理日常档案的收集、整理和利用等工作扣2分。 8 档案室面积超过30平米,同时采用密集式档案架的加2分 10
2、估价人员在出具估价报告后的30天内,应将一切必要的资料整理归档,归档内容按《无锡市房地产估价准则》要求 估价人员未在出具估价报告后的30天内及时归档,每份报告每超过10天扣0.5分;归档内容不符合准则要求,每份报告每少一项扣0.5分 12   12
3、档案应当采用纸介质保存,有条件的单位可同时采用电子介质保存,将纸质档案电子化。档案分类及目录应符合编制《无锡市房地产估价准则》要求 档案未采用纸介质保存,每份报告扣2分;档案未按准则要求分类扣3分、未编制档案目录扣3分,目录编制不符合准则要求扣1-3分、未建立档案台账扣3分,档案台账编制不符合要求扣1-3分 12 同时将档案电子化的加5分 17
4、档案利用应制定估价档案查阅办法,登记档案借阅记录 未应制定估价档案查阅办法扣3分,登记档案借阅记录不1全,每缺一次扣分 5   5
5、档案销毁必须编制销毁清册,已销毁的档案,必须在相应的《案卷目录登记簿》上注明“已销毁”,并由经办人签字。 档案销毁手续不全,每发现一次扣1分 3   3
小计   40   47
  合计   100 20 120

 

 
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